 Квартиры в пятиэтажках -- товар на первый взгляд неприглядный: малогабаритные, тесные, с множеством коммунальных проблем (санузел совместный, лифт и мусоропровод отсутствуют). Но спрос на это жилье был и остается устойчивым. Причем покупают такие квартиры не только те, у кого не хватает денег на что-нибудь получше, но и частные инвесторы. Мы выяснили, что по доходности этот сектор рынка сравним с элитным жильем. Правда, и риски значительно выше. В ожидании сносаГородские власти обещают, что через несколько лет Москва полностью избавится от пятиэтажной застройки.
Уже сейчас старые панельные дома с зелеными двориками и старушками у подъездов освобождают территорию новым монолитным зданиям. Тем не менее на рынке вторичного жилья хрущевки по-прежнему представлены довольно широко: объем их предложения на вторичном рынке квартир столицы едва ли не превосходит объем предложения других типов жилья. Понятно, что главным достоинством пятиэтажек в глазах потенциальных покупателей всегда была и остается их относительная дешевизна по сравнению с хорошими панельными и уж тем более монолитными домами, не говоря о современных новостройках, превосходящих пятиэтажки по своим потребительским качествам в несколько раз. И тем не менее квартиры в домах, формально предназначенных к сносу, сдаются в долгосрочную аренду, продаются и покупаются. Однако только ли дешевизна этого жилья является фактором, привлекающим внимание покупателей? Возможно, у частных инвесторов есть тайный расчет. Начнем с небольшой истории -- такую же могут рассказать жители буквально любой московской хрущевки. Александра Николаевна Иванова живет на 9-й Парковой улице уже 30 лет, с тех пор как они с мужем вселились в квартиру на первом этаже новенького пятиэтажного дома в десяти минутах от станции метро "Щелковская". И зеленые дворы в их районе не дар благородных инвесторов, а результат деятельности жителей. "Молодые были, активные,-- вспоминает Александра Николаевна.-- На субботниках все дворы вокруг деревьями засадили. Теперь клены и березы стоят вровень с крышами". Квартира Александры Николаевны давно уже требует капитального ремонта. Трубы без конца засоряются, полы сгнили, оконные рамы рассохлись. Можно было бы обратиться к внучкам и племянницам. Но Александра Николаевна не хочет. "Зачем тратить деньги на ремонт, если дом сносить будут,-- рассуждает она.-- О сносе говорят все жители. Когда это произойдет, точно неизвестно. Но все знают, что год-другой -- и пятиэтажек в нашем районе не останется. Если так -- зачем зря вкладывать деньги в квартиру?"Наталья, племянница Александры Николаевны, придерживается того же мнения. У себя на 11-й Парковой она только переклеила обои. На большее тратиться жалко. Правда, все равно время от времени приходится что-то латать: дом старый -- постоянно портится то одно, то другое. Иногда Наталья даже думает: может, продать? Однако на сумму, которую она выручит за свою трехкомнатную квартиру, можно купить разве что "двушку", если не переезжать за МКАД. Вот и ждет обещанного переселения. Такие же мысли не оставляют жителей сотен пятиэтажных домов по всей Москве. Наибольшее их количество на сегодняшний день сосредоточено на севере ("Речной вокзал"), юго-западе ("Профсоюзная", Черемушки) и юго-востоке Москвы ("Текстильщики").Обмен с доплатойПрограмма сноса пятиэтажного и ветхого жилья была утверждена постановлением правительства Москвы еще 2 июля 2002 года. На сегодняшний день уже практически не осталось пятиэтажек в Центральном и Южном округах столицы, Юго-Восточный освободится от "хрущоб" в 2008-м, Восточный и Северо-Восточный -- в 2009-м, а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский -- в 2010-м. Причем надо отметить, что программа сноса пятиэтажных зданий в Москве действительно выполняется. И обещанному вполне можно верить. Таким образом, любое пятиэтажное здание Москвы обречено на снос. Вопрос только в сроках. Здесь-то и начинается самое интересное. Как ни странно, квартиры в московских пятиэтажках со временем только дорожают. Цена на них зависит не только от района, но и от срока сноса. Чем ближе к "роковой черте", тем дороже. По словам экспертов, стоимость квартиры в пятиэтажке, у которой точно известна дата сноса, вырастает как минимум на 10%. И сегодня доля таких квартир на вторичном рынке недвижимости не так уж и мала -- примерно 18%.Покупателей "обреченных" квартир условно можно разделить на две категории. К первой относятся люди, для которых главное достоинство жилья -- его дешевизна. Пятиэтажки представляют собой идеальный вариант для желающих приобрести недорогую жилплощадь в Москве: за $90-120 тыс. можно присмотреть "однушку" или даже "двушку" на приемлемом расстоянии от метро. Причин столь низких для современной Москвы цен множество, выделим две основных. Эти квартиры очень некомфортны и малы. Зато дешевы, в значительной степени и из-за своей небольшой площади, ведь абсолютная стоимость квартиры в столице в большинстве случаев вычисляется путем перемножения количества квадратных метров на некую условную стоимость.
|
