 Как определить IQ здания? В настоящее время на российском рынке недвижимости не существует общепринятой трактовки понятия «интеллектуальное здание». Справедливости ради добавим, что и на Западе его концепция постоянно меняется и дополняется. В современном представлении степень «интеллектуальности» здания не определяется только техническим оснащением.«Традиционно при описании «интеллектуального» здания выделяют четыре ключевые составляющие: структуру, системы, обслуживание и управление. Сегодня «интеллектуальное» здание определяется как здание эффективное и «здоровое», — говорит аналитик офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — Акцент делается не только на внедрении технологических новинок и использовании ресурсосберегающих систем. В современном «интеллектуальном» здании особенно важно обеспечить как физическое, так и психологическое здоровье людей».По словам Регины Лочмеле, «интеллектуальный» офис рассматривается не просто как объект недвижимости для размещения персонала и оборудования, а как важный инструмент, способствующий достижению стоящих перед компанией задач.
«Интеллектуальный» офис позволяет избежать «синдрома нездорового здания» (sick building syndrome), который иногда возникает у тех, кто работает в здании, построенном из материалов с примесью опасных для здоровья компонентов. Об этом аспекте «интеллектуальности» недвижимости российские девелоперы не задумываются вовсе. Другая обязательная составляющая — наличие компьютерной или контроллерной системы управления различным инженерным оборудованием. Чем больше подсистем охвачено управлением, тем более «умным» считается здание (поэтому считать здание «интеллектуальным» из-за наличия сложнейшей электронной «начинки» не совсем неправильно). В общих чертах суть «умного» здания можно описать так: компьютерная система, которая самостоятельно собирает информацию о температуре, влажности воздуха, об уровне освещенности и других параметрах состояния окружающей среды и микроклимата в помещении и посылает управляющие сигналы инженерному оборудованию, которое корректирует текущее состояние здания. Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу возгорания, приведет в действие системы пожаротушения и дымоудаления, при повреждении водопроводных или газовых труб изолирует поврежденные участки. В пустых помещениях будет выключен свет и снижена интенсивность вентиляции. Система управления способна согласовывать работу инженерных систем, оценивая состояние сенсоров, датчиков, отрабатывая команды с пультов управления в зависимости от времени суток, времени года и т. п. Для того чтобы здание можно было назвать «интеллектуальным», в нем должно функционировать порядка трех десятков различных систем, в том числе системы управления лифтами, вентиляцией, кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и горячей воды, телефонной связью, доступом в интернет, локальной сетью и др. К числу основных средств и систем обеспечения интеллектуальных зданий также относятся программные и аппаратные средства защиты информации охранная и пожарная сигнализации системы ограничения доступа в помещения внутреннее видеонаблюдение контроль освещения и использования электроэнергии и коммунальных ресурсов. Почти все столичные девелоперы, внедряя один или несколько автоматизированных элементов, спешат назвать свой объект «интеллектуальным». По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, большинство недавно построенных в Москве зданий класса А относится к «интеллектуальным». «Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном бульваре, проект компании Enka в «Москва-Сити», «Кантри-Парк» и многие другие оборудованы такими системами», — уточняет он.«Интеллектуальными» также считаются здания Московского международного дома музыки, «Берлинский дом», конгресс-центр МПС РФ, «Башня на Павелецкой», аэропорт «Домодедово», спортивный комплекс Olympic Star, «Аврора бизнес-парк», административные здания ЛУКОЙЛа, Газпрома, Сбербанка, пятизвездочные отели «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон Палас», «Метрополь», «Националь» и другие здания. Но определить действительную степень их «интеллектуальности» сложно. Строителей можно понять: они преследуют вполне определенную цель — привлечь внимание покупателей. Ведь при всех «наворотах» внешне интеллектуальное здание ничем не отличается от обычного объекта, и на первый взгляд разница заметна только по стоимости продажи или аренды. Оснащение «интеллектом» здания класса А повышает его себестоимость на 25–35%. При продаже или сдаче в аренду «умные» системы увеличивают рентабельность здания на 40–60%. Однако прежде девелоперу придется подробно объяснить неискушенному и консервативному российскому клиенту, что такое «интеллектуальное» здание и почему его строительство и аренда обходятся дороже. Далеко не все клиенты готовы платить за «умные системы», в преимуществе которых можно убедиться спустя несколько месяцев эксплуатации.
|
